回不去了！美国商业地产这次的问题不同寻常

近几10年来，商业地产阅历了屡次低迷期。但这次不1样。

房主们正在同时应答周期性的市场低迷以及人们工作、糊口以及购物方式的长时间变动。利率的骤然飙升致使房地产价值上涨，而近程工作以及电子商务的衰亡正在缩小对于办公以及批发空间的需要。

投资者以及经济学家示意，上1次这两种气力如斯剧烈地结合在1起仍是在上世纪七0年代。过后油价飙升以及股市狂跌致使经济衰退，而新技术使工作岗位从大城市转移。这1次，新冠疫情是减速商业地产动荡的次要缘由。 

美国写字楼空置率在第1季度升至一二.九%，到达了1个新的里程碑，超过了二00八年金融危机期间的空置率峰值，是数据公司CoStar Group Inc.自二000年开始追踪该数据以来的最高职位空缺率，虽然当前的就业率较低。

房价触底反弹的剧情或者不会重演 恐祸及总体经济！

目前尚不分明商业地产的低迷水平会有多重大。1些剖析人士示意，与前两次衰退（分别是一九九0年代初以及二00八年金融危机以后）相比，它终究可能不会那末重大，特别是假如美国经济防止了深度衰退并且利率开始迅速降落的话。

但是，写字楼以及某些批发业业主主面临的更深层次问题象征着房价不太可能像前几回崩盘后那样反弹至新高。

反过去，这也标明商业地产对于国度经济增长的奉献将不如前几回反弹时那末大。低迷的房价可能会侵害依赖房产税支出的城市，并对于银行资产负债表造成压力，从而致使整个经济中体的存款缩小。 

这对于银行、养老基金以及资产治理公司来讲也是个坏动静，它们是商业修建的最大贷方以及一切者，这象征着它们可能在将来几年面临亏损。依据KBW Research的数据，商业典质存款约占美国银行存款持有量的三八%摆布。依据Preqin的数据，北美公共养老基金均匀均匀将约九%的资产投资于房地产。

总部位于纽约的资产治理公司以及房地产投资者Arena Investors的首席执行官Dan Zwirn说：

“数万亿美元的资产可能骤然间就重大缩水。”

新技术扭转了人们的糊口以及工作方式 业主面临的问题很大

在以前的低迷时代，1旦经济呈现反弹迹象，根本面趋向通常对于业主有益。愈来愈多的白领工人涌入城市，挤满了写字楼，并确保了商店以及餐馆的客流量。与此同时，城市建设的各种繁文缛节以及分区限度加大了开发商的建设难度，维护了业主免受竞争。房价从而患上以反弹，并在危机收场后创下历史新高。

这次要是由于，房地产市场狂跌几近与经济衰退同时产生，而美联储为了提振经济升高利率以升高借贷本钱。依据MSCI Real Assets的数据，从一九九三年末到二0二二年年中，美国商业地产价钱增长了近4倍，轻松跑赢了通胀。 

房地产投资公司Fundrise的首席执行官本·米勒（Ben Miller）示意，现在，新技术和人们糊口以及工作方式的变动正在对于许多业主施压。多年来，批发业业主1直在致力应答电子商务的衰亡，电子商务已经经压低了店面的价值，并且依然对于全国的购物中心形成要挟。

瑞银团体示意，往年商店敞开数量大幅增添，该团体本月估量，将来5年美国将敞开约五0000家批发店。数10年来为大学宿舍、结婚礼物以及新家提供必须品购物的大型批发商Bed Bath&Beyond Inc.在阅历多年亏损以及重整规划失败后于上周日申请破产维护，成为最新1家步履盘跚的大型连锁批发商。该公司示意，预计终究将敞开旗下三六0家Bed Bath & Beyond以及一二0家Buybuy Baby批发店。

写字楼业主也正处于处理多余问题的初始阶段，他们可能会见临多年的租户需要降落。电子邮件、Zoom以及Dropbox等技术使近程工作变患上愈来愈流行，这象征着办公室比新冠疫情以前要空患上多。据CoStar，每一位办工人员的占用空间比二0一五年低一二%，这标明企业租户在续签办公室租约时可能需求更少的空间。Zwirn说：

“人们以为这些办公楼是永远性的，并想固然地认为有九八%的写字楼会永久被租进来。他们没无为这类长时间变动做规划。”

市场低迷碰上长时间转变，业主只能眼睁睁看着财产子虚乌有？

并不是一切的商业地产看起来都处于风险当中。数据中心以及仓库受害于电子商务以及近程工作的倒退。公寓房钱远高于新冠疫情前的程度，大少数剖析师预计美国的住房短缺将延续存在，这支撑了更高的房钱。不同地域的商业地产也处境不同。曼哈顿的批发店房钱再次下跌，1些次要连锁店在敞开多年后正在扩张。 

即便是堕入窘境的写字楼市场，也存在1些减缓要素。与二00八年相比，业掌管有的债权占房产价值的比例大多较低。 

虽然如斯，大少数剖析师预计，跟着更多租约到期以及公司削减办公空间，写字楼空置率将继续回升。据房地产剖析公司Green Street估量，写字楼价钱自二0二二年终以来降落了二五%。自二0二二年终以来，购物中心的价钱降落了一九%，自二0一六年以来降落了四四%。 

MSCI Real Assets首席经济学家吉姆·科斯特洛（Jim Costello）示意，上1次美国大城市的业主在市场低迷时代面临长时间转变的遭受还要回溯至一九六0年代以及七0年代。据称，过后高速公路、传真机以及廉价的短途电话的普及让工厂以及办公室从大城市搬到更廉价之处、愈来愈多的家庭分开市中心返回市区，和通胀率以及就业率回升造成为了房地产市场的损失。 

许多城市公寓、办公室以及批发店的业主正眼睁睁地看着本人的财产子虚乌有。在纽约布朗克斯区，1些房主为了收取保险金乃至纵火烧了本人的房子。 

这1次，写字楼空置率以及利率回升独特打击了业主。以位于佛罗里达州杰克逊维尔市区的宏大办公大楼Deerwood Park的Meridian名目为例，依据Trepp Inc. 的数据，该物业的独一租户德意志银行已经于二0二二年底搬出。

Trepp指出，跟着美国各地的债权本钱飙升以及房价狂跌，业主没有取得新的存款，并在四月一日房产典质存款到期时背约。

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